こんにちは。今日は朝からお客様のアパートの賃料査定をしていました。
基本的にはレインズとアットホームの成約事例を参考にしていつも作成しています。
ただ、賃貸はレインズは媒介の種類によっては登録義務があるのに乗せていなかったり、
アットホームは広告費がかかるので乗せていなかったり、そもそも成約登録があまり
されていなかったりと「相場」を検討するのに苦労します。
賃貸は売買と違い、売買の相場の上げ下げに後れてゆっくりとついていくイメージです。
賃料には粘着性があると言われ、乱高下する可能性のある売買相場に比べて、上がりづらく下がりづらい特徴があります。
賃貸の場合は、継続して収入があることが前提なので、早期にお部屋が埋まることが何より優先されます。
例えば賃料相場10万円のお部屋があったとして、頑張って11万円で貸したいとします。
頑張ったせいで入居してもらうのに1か月時間がかかりました。
最初から10万円の相場ならすぐ入ってもらえたとすると、その1か月で10万円まるまる損したようななものです。
10万円の損を取り返すのに、11万円との差額1万円で取り返そうとすると10か月もかかりますね。
しかも賃料が高いと退室リスクも高まりますし、不動産賃貸経営の目指すべき「安定収入」には向いていないのです。
なので、「相場」で貸しに出すのが非常に重要です。
ただ、この相場の見極めが物件の条件によっては難しい。理由は最初に記載した通りです。
ところが、最近知りましたが、アットホームにすごい機能があることに気づきました。
不動産会社しか見れませんが、アットホームのビッグデータにより、2001年からアットホームに掲載された
全ての物件情報が閲覧できるのです。成約金額まではわかりませんが、賃貸ではほとんど値段交渉はないので、
気になりません。半径●㎞の情報、人口動態、などグーグルマップのような地図とリンクさせながら細かく見ることが出来ます。
（本当は画面を貼り付けたいのですが、著作権？とかありそうな気がしてやめておきます。すみません。）
賃貸の需要も含め、将来的な予測も見立てることが出来ます。
その場でいろいろなデータを見せられるので、賃貸のように長期経営のために将来的な需要の分析をしたい場合は最適です。
もちろん、売買の方も見ることが出来ます。ただし、売買は値段交渉が入るケースもあり、
レインズデータなどと比較検証しながら見るとよさそうですね。
ＫＡＥＲＯではこうしたツールもお見せしながら、確かなデータに基づくお話をしていきたいと思っています。